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松岛新城的地产项目

归档日期:08-15       文本归类:东松岛市      文章编辑:爱尚语录

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  这个建设项目的名称叫“松岛新城”(New Songdo City),它将建设在韩国首都首尔以西35英里的仁川港附近黄海中的1,500英亩人造陆地上。在五年前,这个项目仅仅存在于图纸上。韩国说,当“松岛新城”在2015年建成时,这片具有战略意义的土地,将是世界通往东北亚的大门。 “松岛新城”被称为历史上最大的私人房地产开发项目。这是韩国对上海和迪拜见的回应。这是一个自由经济区。它将有8万套房间、5,000万平方英尺的办公楼和1,000万平方英尺的零售空间。

  从世界各地引进特色建筑——包括纽约的“中央公园”(Central Park)和威尼斯的运河,使用英语为通用语言,并且在门口挂一个标志:“营业”(Open for business.)。打造一个人工岛屿,其大小与伦敦的“汉普斯德特希思公园”(Hampstead Heath)类似。在岛上安排现代化的学校、医院、公寓、办公楼和高级文化设施。

  这仅是介绍了“松岛新城”的雄心壮志的一些闪光的表面。这个城市的目标是完全杜绝现代都市生活产生的各种问题。比如说,亚洲的许多商业都市都受到环境损坏、劳动力受教育程度低和缺少可能空间等问题的困扰。“松岛新城”将从零开始,建设成为在各个方面都满足世界级城市要求的城市,它将有清洁的空气,并且提供现在没有的最优越的生活质量。

  在最好的时代尝试这样一个项目,都将是一次风险投资,更不用说处于从上个世纪七十年代以来,亚洲最严重的经济危机中。将这个项目交给一个在很大程度上未经考验的美国公司,并且用回收的房地产利润来为它筹措资金,听起来像一个愚蠢的行为。然而,这种事发生在韩国,并且,非常奇怪,它正在进行。

  松岛新城“的40个百分点的面积是专门安排的”绿地“——包括100英亩的中央公园。也许,具有讽刺意味的是,对这座城市对国际上重要的”感潮平滩“的环境影响的抗议,干扰——但没有停止它的建设。它将使人们忘记亚洲的令人窒息的大都市。”这个城市的主要停车场隐藏在水下,以减少热气和废气对城市的影响。一个选进的公共交通系统——包括联系首尔的地下火车和城市的海水运河上的“水上电动出租车”,将使“松岛新城”成为世界上最清洁的城市之一。

  在1997/8年金融危机之后,仁川于2001年被重新作为自由经济区之前,一个最初的建筑计划被取消。但“松岛新城”获得韩国政府的支持,政府投资的基础设施包括连接首尔的高速铁路系统和新的仁川国际机场。连接“松岛新城”和机场的12.3公里的桥梁已快完工。尽管这样,许多人怀疑,“松岛新城”这个主要由私人筹集资金(估计为200亿美元到400亿美元)的项目,能否继续克服经济上的困难。坚如磐石的政府担保,帮助消除了对这个项目失败的担心。仁川以溢价出售土地给盖尔国际公司、浦项公司和其他的开发商,从2004年“松岛新城”项目开工以来,吸引了90亿美元的外国投资,也许是希望的数量的4倍。开发商必须不让零售空间和其他的房地产,以及整个建设进程停下来。当更多的公寓开始出售时,今年第一个“后衰退”的考验来到了。

  KPF建筑师事务所的负责人詹姆士-冯-克莱姆佩洛(James Von Klemperer)对媒体说,“松岛新城”的功能全面——包括了文化、教育、医疗、商业和娱乐。在强大的邻国日本和上升的中国的阴影之下数十年之后,韩国现在认为世界是属于它的。在“松岛新城”,尽管存在隐私方面的担心,电脑将安装在每一个家庭、每一条街道和每一个办公室,从而打造一个高技术的“数码社区”。 “松岛新城”的主要建筑单位美国KPF建筑师事务所称之为“一生中惟一的项目”。

  “亚洲发展学会”(Asia Development Institute)的主席宋喜洪(Hee Yhon Song)说:“你知道,在这个世纪的中叶,这个地区(东亚)将产生世界GPD的40个百分点。”宋喜洪说,韩国的中央地理位置(从首尔到北京和东京都是飞行两个小时),加上它的土地面积、成熟的经济、受过西方教育的精英,使它在这个地区形成了只有少数国家比得上的优势。他说:“我认为我们是独一无二的。”

  在上海的后面,还有阿拉伯联合酋长国的迪拜——地球上最大的建筑工地。它有世界上最大的购物中心、主题公园、机场、人工岛和一个7星级的旅馆,提供每晚5,000美元的房间。至少在发生全球金融危机之前,迪拜的建设受到石油美元、便宜劳动力和“建筑巨人症”的刺激。批评家说迪拜的建筑是生态上的愚蠢行为。

  “松岛新城”是城市理论家迈克-戴维斯(Mike Davis)所谓的“想像的都市主义”(imagineered urbanism)的一个最令人惊奇的例子。世界大都市,有时从零开始建设。在这种城市里,商业发展的艰难的中间阶段都被“压缩”,或减少了发展时间。在很短的时间内,就出现了完备的购物设施和娱乐设施,出现了壮观的建筑群落。亚洲,特别是中国,有许多这种项目。

  在中国湖南省的“梅溪湖区”(Meixi Lake District),盖尔国际公司计划建设另一个占地1,675英亩的现代化“绿色城市”。它有高技术的办公楼、学校、公寓、商场、五星级的旅馆和一个世界一流的会议中心。所有这些组成一个一体化的、对人友好的环境,并且由大量的绿色空间环绕。像“松岛新城”一样,“梅溪湖区”得到长沙市政府的支持。

  实际上,这些城市是带栅门的社区,金钱的高墙使它与穷人隔离。在“松岛新城”,一套普通的公寓的售价为500,000美元,还有这个价格的两倍或三倍的公寓。“国际学校”一年的学费为25,000美元。开发商承认,许多普通的韩国人很少到100,000平方英尺的“托曼购物中心”(Taubman Shopping Center)购物。

  “松岛新城”将会成功?为特定目的建设城市的历史(例如建设巴西利亚、伊斯兰堡和堪培拉),与现在这些“人工城市”完全不同,并不受到鼓励。一些观察家警告说,“松岛新城”有成为一个枯燥无味的“城市主题公园”的危险。首尔的延世大学的教授牟中仁(Mo Jongryn)说:“如果你住在曼哈顿,为什么你要去住在长岛的一个新城,或住在别的什么地方的新城?”“松岛新城”的规划师反驳,称它是独一无二的。它提供了综合的商业、教育和休闲设施,将使怀疑者信服,并且吸引全球的讲英语的技术精英。“松岛新城”的一个重点设施是“全球大学校园”(Global University Campus)。这是结合韩国、欧洲和美国大学的优势的一个尝试。至少有两所大学——纽约州立大学(State University of New York)和北卡罗莱纳州立大学(North Carolina State University)签约参加这个项目,另外3所大学也准备签约。

  这种模式类似于卡塔尔的“教育城”(Education City)。在这个“教育城”里,美国或英国的大学将在一个单一的校园内提供大学教育,同时分别管理。“松岛新城”的“全球大学校园”最终将避开韩国大多数大学的缺点,培养一流的研究人才和新的产业。“亚洲发展学会”的主席宋喜洪说:“我认为,没有这个大学,松岛新城项目将不会成功。”

  不是每个人都这样热心。其他的大学——包括延世大学的教师说,他们到“松岛新城”是与仁川市政府有优惠的协议。延世大学的退休教授贺瑞斯-安德伍德说:“没有一个人想去松岛新城。”

  他说:“每一个部门和团体都反对这件事情。迁移大学的国际课程到松岛新城的企图,将破坏这些课程。当一个国际学生(典型的是韩裔美国人)必须在仁川的延世大学和在首尔一所韩国大学之间选择时,这个学生将选择首尔的学校。”

  但首尔的延世大学的教授牟中仁认为,问题可能不会出现,“松岛新城”继续运转。他说:“政府处于困境之中,并且不能放弃这个项目。一旦你开始这个大的项目,是无法停止的。数十亿美元已投资了。如果你在工程的三分之一停止,投入的钱就损失了,并且将引起已经到来的人们的愤怒。你不得不继续进行。”

  “或许,我走在马路上,环保指数就在我眼里;或许,远程诊断正在进行中,而我窝在家里的沙发上;或许,我从会场赶往机场,行李已经运送上飞机……事情的流程繁琐,如何避免东奔西跑?——有事待办,只需轻触手中按键。”一名在信息行业工作的年轻人对想象中的“智慧虹桥生活”进行了这样的描述。“智慧虹桥”究竟是怎样一番景象?将会涉及到哪些方面,我们不妨看看韩国松岛新城智慧城市建设,或许可以一窥端倪。松岛国际商务区选址在仁川南侧的人工填海区。仁川市政府以较低的价格将这些土地转让给新松岛建设公司,由其全面负责投资开发建设。新松岛公司在初期采取基础设施、住宅和商务办公地产同步进行的方式,完成了主要道路建设,并建造和出售给了一批高端住宅区域内的工作者,将所得资金用于进一步基础设施的建设完善投资。招商方面,松岛吸引了IBM、思科等一些跨国公司尤其是其研发机构的入驻,不仅为入驻企业提供商务环境,更以良好的居住和商业环境吸引、留住他们。同时,新松岛公司还建造了如中央公园、松岛国际学校等公益性设施,并无偿交付给政府和居民使用,作为对初期政府扶持措施的回报。尽管松岛区域内仍有大量待开发的地块,但因为整体规划定位较高,坚持提供便捷的信息应用服务和宜居的国际化的城市环境,松岛国际商务区已初具规模和人气。在松岛的“智慧城市”建设中,不难发现,这是一向很有宏观性和计划性的项目,它的规划很靠前,信息基础设施的投入比重大,信息设备运营及信息经营模式较为灵活。尽管定位在高端国际商务区,但松岛规划的主体思想是从平地建起一个适合人们居住生活和工作的未来城市,目标是杜绝现代都市生活产生的各种问题,“松岛新城”期望从零开始,建设成为在各个方面都满足世界级城市要求的城市,它将有清洁的空气,并且提供现在没有的最优越的生活质量。因此松岛在建设中,不仅大规模建设商务办公等设施以及引进企业,还重点投入城市基础设施和居住社区的建设,打造综合化的宜居社区。

  松岛在规划建设中,把信息基础设施的投入作为一个重点,并且坚持先进甚至超前的信息服务理念,规划中提出的信息服务涵盖居住、商务办公等方方面面,“无时无刻无处不在”,使得在这个区域内的人群和企业能够非常方便地享受到信息服务。在理念上,把信息服务作为区域中与公路、电力等设施同等重要的不可或缺的城市元素。在初期以高标准建设网络等信息基础设施,为后期加载信息服务和应用提供可靠的平台,并借助信息服务全面提升松岛的吸引力和竞争力。而这一点,也正成为全球各地区类似区域开发的共识和基本理念。松岛的运营管理模式比较灵活。早在规划建设的初期,松岛就已经对后期的信息设备设施的运维管理以及信息经营模式提出了商业模式的探索。在地方政府的规范主导下,设立“运营公司+服务公司”的模式,尽量减少政府投入,保障区域内信息基础设施运行,提供承诺标准的信息服务。待发展到更为成熟的阶段,则挖掘更深入的信息服务需求,提供更多的增值业务,实现利润增值,实现用户和区域运行管理方的双赢。

  松岛“智慧”无处不在无时不在及时宜居环境指数、数小时之间的天气变化情况、几秒钟智能身份识别……一切都和智能有关,一切和网络有关,一切和信息有关,这是松岛智慧生活。2009年起,全球知名IT公司成为仁川市政府与盖尔公司的战略合作伙伴,将“智慧互联城市”的建设理念实践在松岛的建设中,并协助松岛制定了智能城市远景目标:实现无缝通信服务,包括宽带网络、四网服务、基于地点的服务,实现一卡通、智能卡、多功能设备智能化,媒体、车站等新一代信息通信市政设施智能化,实现医疗、安保、信息安全等智能化,实现交通信息、宜居环境服务、城市地理信息系统智能化,实现门户网站、呼叫中心、礼宾服务智能化。从以上六个方面可以看出,松岛的“智慧化”体系思路是力求全天候全覆盖,为入驻园区内的企业和用户提供一种的“无处不在无时不在”信息服务。松岛目前仍处于基础设施建设阶段,主要集中在网络,包括移动通信网络和宽带,高标准、高带宽的网络覆盖已经完成,网络可加载网真视频会议应用,其他上述目标中的应用,将随着建设的进展逐步实施。同时,松岛的智慧城市建设中还有一套基于宽带网络的开放的应用服务加载平台软件中间件,未来的信息服务提供商可以方便地利用该平台向区域内的用户提供定制化的信息服务,同时收取费用。松岛的“智慧互联城市”建设能给松岛的城市管理带来诸多好处,比如改善城市管理,以更高效的高科技信息手段对城市进行管理。又比如说,“智慧互联城市”建设了一个高起点、世界级的信息网络基础设施平台,可吸引更多的一流企业入驻,同时其涉及到产业链也为城市的发展提供机会,对保持经济持续增长有好处。再者,信息科技为居民提供了一个舒适宜居、绿色环保的生活环境,也提供了高质量的公共信息增值服务,提高了市民的生活质量。松岛新城信息服务与运营模式为了在保证基本服务的基础上尽可能减少投入甚至获取商业收益,松岛的商业模式基本理念是先期通过提供楼内设施管理服务来产生收入,确保公共服务的提供和商业可持续性。后期条件成熟时提供增值服务,增加收入。开始阶段,松岛的企业和居民能享受到以下三大类服务:楼内服务主要指自动化、能源管理、设备维护等智能楼宇管理,门禁、监控、入侵检测等安全与安保服务,以及智能停车库、收费、车位引导等停车类服务。商业服务包括信息发布与展示、广告等可视化通信,社区互联以及IT服务外包、数据中心、云计算与云存储等数据中心服务。全域服务囊括了全城wifi、公共信息发布与服务、智能标杆。在实际的操作运营上,仁川自由经济区政府承担战略投资者的角色,组建一个运营公司(所谓的OPCO),该公司拥有所有的基础架构和信息资源、设施,并且作为唯一接口面向所有区域内的用户,统一负责区域内信息设施的运行管理和经营。同时组成一个(或若干)分离的服务公司(SERVCO),服务公司负责为运营公司提供更专业的外包服务和信息增值。运营公司是从服务公司购买部分专业服务,或者与服务公司采取收入分成模式给予回报。运营公司首先必须保证区域内基本的公共信息服务和设备设施的运行维护,一方面依托服务公司提供的专业服务来完成目标,另一方面借助服务公司提供的服务收入(分成)来维持自身的投入和运营。信息增值服务带来的商业收益越多,运营公司、服务公司的盈利也就越多。服务公司的角色可以由一些专业公司或者国外投资者来承担,可以吸引更多的外资,提供更强的力量,挖掘更多的商业需求,增加商业机会。

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